[부동산 공부] 부동산 투자 잘하는 방법/ 부동산 공부 시작 방법

 

[부동산 공부] 부동산 투자 잘하는 방법/ 부동산 공부 시작 방법

 

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부동산 투자 하는 사람의 유형은 크게 두가지 종류가 있다. 미래를 쫒는 사람과 시세보다 싸게 사려고 하는사람 그 그룹들은 나뉘어 유망지역을 선정해 미래가치에 투자를 하거나 더 싼가격에 매매를 할 수 있는 경매를 선정하게 되고 유망아파트를 선정하거나 월세형 투자의 선택지를 선택하게 되고 점점 더 다양한 부분들을 고려해 부동산 공부의 정점으로 향하게 된다.

 

 

부동산 초보자 공부 시작 7단계

1. 부동산 책 닥치는 대로 읽기 - 가장 돈이 적게 들어가면서 고수들의 노하우를 가장 쉽게 얻어가는 방법 책이다.

2. 부동산 관련 카페/ 블로그 글 읽기

3. 의식의 변화를 목적으로 함

4. 내가 모르는, 지금 나에게 필요한 키워드 찾기 - 내가 모르는 키워드를 찾고 기록하고 공부하기

5. 무작정 가까운 아파트 임장가기 - 부동산 중개소 가서 1시간 머무르기

6. 임장 레포트 작성해보기 - 그냥 임장 다녀와서 넘어가는게 아니라, 열심히 정리해 나만의 임장 레포트 만들어보기.

7. 모의투자보다 과거 복기하기 - 주식같은 경우는 모의투자를 통해 흐름을 익히는 것도 중요 하지만, 부동산은 모의투자 보다 과거 복기하기가 더 좋고 이미 오른곳을 왜 올랐는지 분석하고 공부하기

 

 

 

부동산 컨설팅은 해도 되는건가요

부동산 컨설팅은 부린이들에게 잘못된 시작의 처음이 될 수 있다. 컨설팅 이란 것이 나쁜일은 아니지만, 물건을 보는 눈이 전혀 없는 상태에서 막연하게 경매로 낙찰 받을 수 있는 매물을 추천 바란다고 하면 매도 할 수 없는 수익률이 적은 아파트를 추천해주는 경우가 많다. (실제로 많은 사람들이 애를 먹고 있음)

 

보통 수익률이 높은 경매 부동산 같은 경우는 이슈가 많은 즉 소송이나 여러가지 법적인 문제가 많은 매물들이 많은데 A~Z까지 모든 소송 법적인 관계를 같이 해나 갈 수 있는 컨설팅은 없다.(허나 일부분에 대한 조언을 구하는 컨설팅은 가능)

 

갭투자나 일반 아파트에 대한 컨설팅 같은 경우는 본인이 그 매물이 왜 좋은 매물인지에 대해 판단하는 눈이 있어야 한다.

 

 

오르는 아파트 고르는 방법 (아파트 부동산 호재 알아보기)

교통 호재나 인구 급증에 대한 호재는 변동이 생길 수 있기에 꼭 맞는 아파트 고르는 방법이 될 수 없다. 인구 유입이 계속 늘어나는 경기도 지역에도 미분양 아파트가 존재하는 것을 보면 알 수 있고 교통이 좋아진 평택 같은 경우도 미분양이 많이 일어 났기에

 

오르는 지역을 찾는것이 맞으며, 입주물량, 미분양, 시세의 상관관계를 봐야하며 더 나아가 그 지역의 가장 관심도 1위인 아파트의 오름 추세를 보는 것이 좋다.

 

공급 물량 즉 입주물량이 많아지면, 미분양이 많아지고 무슨 호재가 오든 아파트 값이 하락 추세를 보이게된다.

분양 분량은 아파트를 분양하는 분량을 말하는 것이고-2,3년 이후 입주 물량
입주물량은 바로 아파트에 입주하는 물량을 말하는 것-즉 바로 실거주

이런 상관관계에 대해 남들보다 더 꼼꼼히 자세히 연구하는 자세가 필요하다.

 

 

 

한 지역내에 좋은 아파트랑 사면 안되는 아파트 구분 방법

 

투자 가치가 있는 아파트

1. 각 지역별, 동별 대장 아파트 (평당가 높은 아파트)

2. 학원가나 학군이 좋은 학교 인근 아파트

3. 5년차 이내 새아파트 (새아파트 선호)

4. 초품아 아파트

5. 1군 브랜드 아파트 (현대 아이파크, 래미안, 푸르지오, 더샵 등)

6. 세대수 1천 세대 이상

7. 초역세권

8. 일자리 이동거리 30분 이내 (수도권 기준)

9. 상권이 가까운 곳

10. 자연 환경이 좋은 곳(환경에 대한 니즈들이 높아지고 있는 추세)

 

투자를 피해야 하는 아파트

1. 초등학교 도보 10분 이상 기피하는게 좋다.(아예 아니다 라는 이야기는 아님)

2. 중앙 난방식이면, 관리비가 어마무시하게 나오게 됨.

3. 복도식 아파트

4. 200세대 밑 소형 아파트

5. 20~23년 정도된 아파트

- 5년차는 애매하게 신축/ 10년 차는 5년차 못들어가는 사람/ 25~30년차 재건축/

  BUT! 20~25년차는 굉장히 애매

  (30년 기다려서 재건축이 진행된다고 하는것도 될까 말까이고 그 안에서도 10년 이상 소요)

6. 주차 스트레스 감소를 위해 주차공간 1.2 미만

7. 평균 평단가 보다 아래에 있으면 배제하는 것이 좋다.

8. 동서남북에 내가 사용 할 수 있는 편의시설이 있는 아파트 (4면에 다있는 것이 좋다.)

 

 

수익형이 먼저인가 시세차익형이 먼저인가.

1. 수익형은 절대 시세차익형 수익률에 못쫒아온다. 수익형은 목표 수익률 자체가 10%만넘어도 훌륭한 수준이지만, 시세 차익형은 50%도 넘을 수 있기에...

 

그렇기에 당장 생계가 가능하고 안정적인 소득이 있다면 무조건 수익형보다는 시세차익형이 좋다.

 

2. 허나 시간이 지날 수록 투자의 비율을 점차 수익형으로 이동하는게 좋다. (8:2>6:4)

3. 시세차익형은 시간에 투자하는 것이랑 비슷한 개념이므로 사회 초년생 한살이라도 어린 상황에서 하는 것이 좋다.

5. 수익형 상품 투자는 상품에 대해서만 조사하면된다. 허나 시세차익형은 지역의 가치가 올라가야 하기에 더 공부를 많이 해야 한다. (ex 상가,오피스텔 vs 아파트)

 

 

수익 난 아파트 언제 팔아야 가장 고점일까

가장 고점에 매도할 수 있는 타이밍을 선정하는 것은 불가능, 자신만의 매도 기준 정해 기계처럼 매도 해야 한다.

1. 투자금 대비 수익률에 대한 퍼센트지 정하기 (50~100%)

2. 아파트 가격 대비 상승률 (매인 후 10~20%)

3. 전세기간 베이스로 매도타이밍 기간으로 끊기 (2년~4년)

 

 

 

월세 월급만큼 받기 어찌 합니까

1. 월세 투자는 종목 선정이 중요하다 (월세투자시 애매하게 시세차익률을 노리면 안된다.)

2. 월세 수익률을 최우선으로, 그 다음으로는 공실률을 체크

3. 아파트는 결코 좋은 월세 투자처가 아니다.

4. 지식 산업센터, 상가 등 수익률이 높은 투자처 1순위 - 개인사업자 유리(세금 많이 나옴)

5. 중장기적으로는 토지상승세가 있는 상가 주택 2순위

6. 오피스텔,빌라 등 소액으로 접근종목은 3순위 (주거형이다보니 규제를 받고 있음 다주택자,대출규제)

7. 월세 투자시에는 대출을 해야 수익률이 높아짐

8. 대출한도 많이 받을 수 있고, 여러건 받을 수 있는 종목 선정

9. 월세 부분에 대한 세금을 적게 내는 방법 이후에는 연구 (사고나서 세금 공부로 감면가능)

1억 이하 아파트 여러채 VS 5억 넘는 아파트 하나

 

 

 

소액으로 여러개 사는 것보다 모아서 하나 사는게 더 좋다. 소액이라는 말은 매매가도 낮고 전세가율이 높다는 말