[부동산 경매] 부동산 기본 용어 + 건축물대장 보는 방법

 

 

 

 

토지에 얼마만큼 넓고 높은 건물을 올릴 수 있는지에 대한 용어

 

1. 건폐율   - 건물 바닥 면적 제한 2. 용적률   - 건물 높이 제한 (부동산에서는 이제 몇평이라는 이야기를 하기 보다는 m2라는 용어를  쓰는게 좋다.)

 

 

 

예시로 100평짜리 땅을 사서 건폐율 60% 이하 용적률 250% 이하의 건물을 지을 수 있다고 한다면, 100평의 60%인 60평의 넓이만큼 60x4=240%만큼 즉 4층까지 건물을 올릴 수 있다는 이야기가 된다.

 

 

건폐율이랑 용적률이 높다면 수익성이 좋은 땅이라고 할 수 있다. 하지만 그만큼 토지 값이 더 비싸다고 할 수 있다.

(중심 상업지역들의 건물들이 높은 이유는 건폐율 90%에 용적률 1500% 정도까지 높게 허가가 나기 때문이다.)

 

 

 

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건폐율, 용적률은 어떤 기준으로 만들어지게 되는 걸까?

용도지역에 따라 주거지역/상업지역/공업지역 이렇게 크게 3가지로 나뉘게 되는데 그 용도지역에 따라 건폐율과 용적률이 정해져 있다. 이렇게 용도지역을 나누는 이유는 국토를 효율적으로 국가에서 관리하기 위함이다.

 

국가에서 건폐율,용적률의 범위를 정하게 되면 범위 안에서 지자체 상황에 맞게 건폐율, 용적률을 정하게 된다. 그렇기 때문에 지역 상황별로 건폐율 용적률의 범위가 다르게 설정된다.

 

 

네이버 지도의 옵션에서 지적 편집도를 켜 보게 되면 색깔별로 용도지역에 따라 구분이 되어 있는 지도를 볼 수 있다. 좀 더 자세한 용적 지역 지도를 보고 싶다면 원하는 지역명 + 도시계획 조래라고 검색하게 되면 알 수 있다. 토지이용 규제정보 서비스를 통해 더 자세한 용도지역과 더불어 토지 관련된 규제 정보에 대해 자세히 알 수 있다.

 

 

건축물대장 속성으로 알아보기

 

등기부등본은 최소한의 서류이고, 건축물대장까지 봐야 완성본이라고 생각하는 것이 좋다.

 

다세대 : 세대별 개별로 등기가 가능하고 주인이 다 다르다. (=아파트)

다가구 : 다세대랑 똑같이 생겼으나, 개별호실별로 등기가 불가능하고 건물 전체가 주인 하나이다. (=단독주택)

 

 

등기부등본은 인터넷 등기소에서 확인 가능 증거자료나 서류제출이라면 발급하기 외에 확인용이면 그냥 열람하기로 보는 게 좋으나 법적인 효력은 없다.

 

<열람하기> 부동산구분에서 해당되는 유형 선택>

집합건물은 건물이랑 토지랑 같이 소유한 경우 예를 들어 아파트 같은 경우가 있고, 다가구 같은 경우는 건물주인이랑 땅주인이 다른 경우가 있기 때문에 토지+건물 다 등기등본을 떼보는 것이 좋다.

 

건축물대장은 권리에 관한 내용 중심에 대한 내용 아파트 같은 경우는 특별한 이슈가 있는 게 아니라면 건축물대장을 안 봐도 되지만 나머지 오피스텔, 단독주택, 빌라, 다가구 등을 거래할 때는 필수로 건축물대장도 같이 봐주는 것이 좋다. 그래야 위반 사항이 없는지 엉뚱한 부동산 물건이 아닌지 잘못 알고 계약하는 건 아닌지 등을 알아낼 수 있다.

 

 

 

대학가 원룸에 2개였던 방을 또 나눠서 4개로 구조를 바꾸는 경우와 더불어 빌라거나 다세대인줄 알았는데 오피스텔인 경우 등 여러 문제가 생길 수 있기 때문

 

정부 24 > 홈페이지 왼쪽 > 건축물대장 (발급, 열람 무료) > 집합 선택 > 표제부/전유부 선택 

 

내가 확인하고자 하는 건물이 다세대인지 다가구인지 잘 모르겠다 하는 경우는, 집합으로 선택하고 주소 입력 후 확인하면 해당 부동산이 없습니다 라는 내용이 나오면 다가구(단독주택)이라는 이야기가 나온다.

 

 

호는 오피스텔을 칭할 때 주로 표현하는 용어고 다세대 건물은 세대라는 표현을 사용 즉 24세대의 다세대 안에 1실의 오피스텔이 있다는 이야기.

 

 

위에 건물같은 경우는 2,3층만 총 4개의 호실이 있다고 나와있는데 실제로 가서 보게 되면 1층부터 시작해서 각 층마다 4개 총 12개의 호실로 개조되어있는 경우였다. 만약 이렇게 개조한 것이 허가를 받지 않고 했다면 위반건축물이라는 내용이 해당 위에 노란 표로 표시되게 된다. 해당 위반 내용은 건축물대장 제일 하단에 변동사항이라는 내용을 확인해보면 알 수 있다.

 

 

 

실제로 대학가에는 이렇게 불법이 많으니 유의할것!