[부동산 경매 강의] 등기등본 보는 방법!

[부동산 경매 강의] 등기등본 보는 방법!

등기부 등본에는 모든 권리분석에 대한 내용이 담겨있다. 세입자 입장에서는 보증금을 지키고 투자자 입장에서는 돈을 물어주지 않기 위해 등기등본을 보고 권리분석을 할 줄 알아야 한다.

전 집주인

전집주인이 채무가 생겨 나가는것이니, 낙찰자가 물어 줄 돈이 없다. 집주인이 나가지 않고 버틴다 하여도 법적으로 강제집행제도로 강제로 이사 시킬 수 있다.

임차인

대항력이 있는 임차인 / 대항력이 없는임차인으로 크게 나뉘게 된다.
(낙찰자에게 못받은 돈을 받을 수 있는 권리를 가진 사람을 대항력이 있는 사람이라 칭한다.)

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소멸기준 1. 근저당 2. 가압류 3. 담보가등기 4. 전세권 5. 경매기입등기

대항력 여부 판단 하는 여부는 전입날짜와 소멸기준날짜를 기준으로 판별 가능

가장 빠른 것을 기준으로 나머지는 소멸기준은 다 소멸된다.

예시로 아래 임차인 성정은 님 같은 경우는 근저당이라는 소멸기준이 존재하지만, 전입 날짜보다 근저당이 먼저 잡혀 있었기 때문에 해당 임차인은 대항력이 없는 임차인이된다.

허나 성정은님은 보증금 2500만원을 보상받게 되는데 이는 나라에서 하는 최우선 변제금 제도 덕이다.
(최우선 변제금이란? 대항력은 없지만, 일정 한도내에 임차인의 보증금을 우선적으로 나라에서 배당해주는 것 / 지역별로 다르고 전입 날짜마다 다르다.)

위성찬님의 사례를 또 보게 된다면, 가압류라는 소멸기준이 존재하나 위성찬님이 가압류 되기 2년전에 먼저 임차해 살고 있었기 때문에 법원에서 변제를 받지 못하게 된다면, 낙찰자에게 받을 권리가 생기는 대항력 있는 임차인이 되게 된다.
(스피드 옥션 미배당 부분 참고 : 5천만원 변재 예상 수치가 나와있음)

이렇게 대항력이 있는 임차인 같은 경우는 첫 입찰의 경우 피하는 것이 좋다. 미배당 금액이 발생하게 되면 대출도 안되고 개인 자본으로 줘야하기 때문이다. 또한 스피드 옥션은 언제까지 예상금액이기 때문에 실제 물어줘야 할 금액이 더 많이 지불 하게 될 수도 있기 때문이다.

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세입자 입장에서는 대항력있는 임차인이 되어야한다. 전입신고 하기 전 등기부등본을 떼보고 우선적으로 소멸기준이 없는걸 확인하고 전입신고를 통해 대항력을 갖춰야한다.



https://www.youtube.com/watch?v=GoqSYp2Rrwc